COVID-19 - Efeitos da pandemia sobre os contratos imobiliários e possíveis soluções jurídicas.
Como amplamente debatido, os efeitos da pandemia de COVID-19 irão atingir os mais diversos segmentos da economia, e com o mercado imobiliário não será diferente. As agruras trazidas pela pandemia irão alcançar tanto as incorporadoras, construtoras e locadores de imóveis, como prestadores de serviços, adquirentes e locatários de imóveis.
Para as incorporadoras, as medidas restritivas impostas pelo Estado para conter o avanço da pandemia, como o fechamento de estabelecimentos e indústrias, suspensão de atividades e redução dos postos de trabalho, irão prejudicar o fornecimento de insumos e equipamentos, comprometendo o cronograma de execução das obras e, por conseguinte, atrasar a conclusão e entrega de empreendimentos.
Tais medidas, por serem imprevisíveis e alheias à vontade das partes contratantes, são classificadas como “força maior”, e podem eximir as incorporadoras dos efeitos de eventual atraso na entrega de empreendimentos (Art. 393 e 396 do CCB).
No entanto, não basta que a incorporadora suscite a excludente de “força maior”, sendo necessário que comprove que tais medidas foram a causa efetiva para a não entrega do empreendimento no prazo estipulado, e que não tenha expressamente assumido os riscos do “fortuito” ou da “força maior”.
Da mesma forma, o atendimento às novas medidas de segurança impostas pelo Estado, e a redução de trabalhadores no canteiro de obras, irão impactar no custo inicialmente previsto para a execução de determinados empreendimentos, resultando numa “defasagem” dos preços ajustados nos contratos de promessa de compra e venda, e, via de consequência, num desequilíbrio econômico financeiro do negócio firmado com base na realidade anterior.
Nesses casos, a incorporadora poderá suscitar a “onerosidade excessiva do contrato”, e postular a revisão ou resolução dos contratos de promessa de compra e venda com suporte nos eventos extraordinários e imprevisíveis ocasionados pela pandemia.
Entretanto, o remédio jurídico da revisão ou resolução contratual não será concedido indistintamente, sendo necessário que a incorporadora comprove que os efeitos da pandemia oneraram de forma excessiva os custos construtivos, tornando impraticável a manutenção do preço inicialmente convencionado no instrumento de compra e venda (Art. 478 do CCB).
Nos casos em que os impactos da pandemia sejam extremamente severos, a ponto de inviabilizar a execução do empreendimento, a incorporadora poderá desistir da sua execução, sem a imposição de multas ou penalidades, ressalvado o dever de restituir eventuais valores que já tenha recebido de pretensos compradores.
O mesmo cenário pode ser replicado para as empresas prestadoras de serviços, tendo em vista que estas foram afetadas pela diminuição da força de trabalho e pelo aumento nos custos operacionais, em decorrência da suspensão temporária das atividades e do atendimento às novas medidas de segurança impostas pelo Estado para a retomada das atividades.
Em tais casos, e desde que comprove os impactos financeiros sofridos pela pandemia, restará facultado ao prestador de serviços postular a revisão ou resolução do contrato firmado com a incorporadora, sob o fundamento da “onerosidade excessiva do contrato” e o consequente desequilíbrio econômico-financeiro (Art. 317 e 478 do CCB)
Assim como as incorporadoras e as empresas prestadoras de serviço, alguns adquirentes também serão afetados pelos efeitos econômicos da pandemia, em especial a privação ou redução momentânea de seus rendimentos. Nesses casos, os adquirentes também poderão invocar a “força maior” para afastar os efeitos da mora de eventual inadimplemento das parcelas devidas à incorporadora, assim como, postular a resolução do contrato sem a incidência de multa (Artigo 317 e 396 do CCB).
Importante destacar que não assistirá ao adquirente o direito de reivindicar uma redução ou exoneração das prestações, mas apenas a postergação de seu pagamento sem a incidência dos encargos de mora, em face da situação extraordinária e imprevisível ocasionada pela pandemia do COVID-19.
Para tanto, será necessário que o adquirente demonstre a sua impossibilidade absoluta no pagamento das prestações, e que esta decorra dos efeitos da pandemia, ressaltando-se que não será a mera impossibilidade relativa que autorizará a aplicação de tais benesses, sendo imprescindível a demonstração de incapacidade financeira do adquirente.
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Assim como a construção civil, o mercado de locações também está sendo severamente afetado pela pandemia de COVID-19, tendo em vista que se tratam de relações jurídicas e econômicas de trato continuado e com valores significativos para as partes contratantes, em especial nas locações comerciais.
A determinação de fechamento do comércio e de estabelecimentos congêneres, impedindo ou reduzindo o funcionamento das atividades desenvolvidas nestes imóveis, rompe, transitoriamente, a sinalagma funcional estabelecida nesse tipo de contrato, seja pelo desequilíbrio superveniente entre o custo do aluguel e o proveito econômico com o uso do imóvel, como pela impossibilidade fática da contraprestação por parte do locador, qual seja, de garantir o cumprimento da função comercial/industrial do imóvel.
Há quem diga, inclusive, que tais fatos configurariam um inadimplemento por parte do locador, proprietário do imóvel, uma vez que este falha em garantir ao locatário o uso do imóvel para a finalidade convencionada no instrumento contratual. Com base nessa premissa, a falta de pagamento dos alugueres não configuraria mora do locatário, que poderia alegar a “exceção do contrato não cumprido” (Artigo 476 do CCB) para reivindicar um abatimento ou a exoneração do aluguel.
Necessário destacar que o dito inadimplemento não ocorrerá de forma homogênea, visto que haverá casos em que a impossibilidade de uso do imóvel será total (ex: como lojas em shopping centers); e outros em que a limitação de uso do imóvel será apenas parcial, sendo mantida a aptidão de uso, mesmo que não plenamente (ex: restaurantes limitados a delivery).
Neste ponto, cumpre esclarecer que, seja a impossibilidade de uso parcial ou total, o inadimplemento da contraprestação do locador seria “absoluta”, uma vez que a limitação de uso do imóvel naquele período será absoluta, não tendo como ser recuperada a posteriori. Isso porque o contrato de locação é de execução continuada e de trato sucessivo, de modo que a impossibilidade em certo tempo é necessariamente definitiva, pois o tempo que passou, não voltará.
Em ambos os casos, a redução ou a ausência no pagamento do aluguel deverá ocorrer de forma equitativa à diminuição da fruição econômica do imóvel locado, e perdurará apenas durante o período que se mantiverem as medidas restritivas ou os efeitos nocivos da pandemia sobre a respectiva atividade, retornando ao valor originalmente pactuado após a sua cessação.
Por outro prisma, há que levar em consideração que o locador não agiu com culpa ou contribuiu para a limitação de uso de seu imóvel, tendo em vista que tais restrições são oriundas de medidas administrativas impostas pelo Estado para conter o avanço da pandemia (o chamado “Fato do Príncipe”), e, assim, não seria razoável que o locador suportasse sozinho o ônus decorrente de tais medidas.
Também não se pode olvidar que, em muitos casos, o locador é a parte hipossuficiente da relação contratual, em especial quando o imóvel é locado por empresas ou corporações de grande porte, as quais detêm uma maior capacidade financeira e econômica. Em outros casos, a locação do imóvel poderá ser a única, ou a principal, fonte de renda do locador, sem a qual não terá condições de se manter.
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Para todos os casos acima ventilados, tanto na construção civil como nas relações locatícias, não há um remédio ou uma fórmula pronta a ser aplicada, devendo ser procedida a análise pontualmente, caso a caso, a fim de identificar uma solução justa e adequada ao caso concreto.
Tomando como parâmetro as recentes decisões judiciais oriundas de casos dessa natureza, identificamos uma prevalência da “função social do contrato” sobre o princípio do pacta sunt servanda, flexibilizando-se as regras expressamente estabelecidas entre as partes em prol da preservação da relação contratual.
Com vistas à ressalva de direitos, e observância ao princípio da boa-fé-objetiva, prudente que a parte interessada notifique previamente o outro contratante, expondo de maneira formal a sua situação de impossibilidade momentânea no cumprimento da obrigação, de modo que, uma postura passiva ao ficar inadimplente poderá ser interpretada de forma negativa pelo Poder Judiciário.
Diante desse cenário de incertezas, o caminho mais indicado é que as partes busquem uma composição amigável, de forma extrajudicial, flexibilizando prazos, abonando juros, reduzindo o valor de parcelas, primando pela manutenção da relação contratual e pela retomada dos parâmetros inicialmente contratados nos meses subsequentes.
A judicialização dos casos deve ocorrer apenas em última hipótese, considerando que trará consigo uma série de consequências, tais como a quebra ou a tensão das relações comerciais consolidadas; os custos envolvidos com taxas judiciais e honorários advocatícios; e o tempo (anos) que as partes terão que aguardar para a resolução da controvérsia.
O momento atual exige paciência e cooperação entre os contratantes, não comportando posturas intransigentes que, ao fim e ao cabo, irão prejudicar os interesses da própria parte.
Att;
Anderson Mattuella
OAB/RS 75.999
Source: www.noadv.com.br